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深圳楼市近是真火了还是人来疯

2018-10-30 12:21:07

深圳楼市近是真“火”了,还是“人来疯”?

焦点1

近一个月深圳楼市表现令人惊讶,

汹涌的购房者从何而来?

“330政策”出台,观望的、恐慌的购房者都出来了

邓志旺深职院房地产研究所所长

造成目前如此汹涌的原因有两个,,去年整年深圳楼盘成交量减少,市场趋于低迷,去年观望了整年的购房者需求开始陆续释放出来。第二就是政策从打压到激励的转向。

朱文策南都深圳地产总经理

我认为,购房者来自于持币观望中的购房者,另外还有股市的火爆带来套现的人成为二套房或者改善型项目的买家。

玉家雄深圳中原地产二级市场董事总经理

主要的是,对于深圳房价的预期大家都是一面倒的,都认为在未来房价是上涨,很多购房者也认为如果这个时候不买就买不到了。

邓志旺

从打压到激励,也会导致购房者从心理上对于房价的又一轮上涨形成恐慌,从而引导大量购房者在短期内入市。

玉家雄

政府导向市场化手段,从起初稳定发展,实际行为却是降准降息、全国大部分城市取消限购等激励政策,由此看来证明了政府对于房地产是扶持导向明显。另外,根据数据统计,深圳本身比较特殊,就算在打压期,房价也是稳中有升的。

朱文策

补充一点,我认为930和330政策的出台,重新印证了房地产是中国经济引擎的定律没有破。多年经验带来,关键时刻中国经济还是要靠房地产,简单地说,能够短时间内拉动经济的还是房地产。

江少杰美联物业深圳及惠州区董事总经理

其实很多人的确能够看到此次由政策利好带来房价上涨的契机。深圳楼市特征在于供应量小需求大。美联过去一年的数据统计显示,土地只有一块地王出现,基本没有商用土地供应。深圳的未来在于旧城改造,佳兆业事件让开发商旧城改造信心大减,加之旧城改造本身成本巨大,耗时长,许多开发商开始更加谨慎。我大胆预测,未来年新盘供给有可能出现断层。

焦点2

为什么深圳比其他一线城市敏感,

政策利好将持续多久?

深圳楼市的基本面很安全,泡沫成分不大

索忠诚博林天瑞营销副总经理

近价格上涨势头凶猛,未来可能需要一段适应周期。但近期股市向好,而深圳的金融产业比较发达,人们赚钱相对容易,这会促使价格适应的周期缩短。深圳房价高,是因为这座城市里留下来的,都是赚到钱的人。

朱文策

跟其他三个城市相比,相比北上广,深圳的人口密度相对,而面积确实小。其实深圳的敏感不仅仅是这次,每次都是这么敏感。

索忠诚

深圳每年的新盘供应400万-500万平方米,住宅用地出让只有一两块,各个区域可供选择的项目很少,而人口还在继续流入。这一方面保证了深圳楼市的基本面很安全,泡沫成分不大,可以持续看好;另一方面则导致有大量新盘供应的地方自然会火热,这两年龙岗、宝安、龙华新盘多,消费者没得选,而区域又逐渐有基础支撑,引导置业热点不断外扩,这相对只要有项目出售就是片区销量前10名的罗湖、福田而言,自然热度有差别。

玉家雄

其实从去年开始股价政策的转变和调整,导向面向全国的大部分地方,并非只针对深圳等一线城市,从整体看,去年到今年,中国大量的二、三线城市,有一定气色,但幅度不大。

朱文策

深圳楼市放在全国看,就如同“小盘股”,特别容易撬动,比如2004年的时候,深圳房价也是上升。

玉家雄

深圳主力产业在于资金含量高的行业,比如金融、IT、进出口贸易等,从业人员的财富增长较快,从事这些行业的员工和企业主,能够充分做到补充购买力。

江少杰

造成深圳如此敏感的原因在于深圳城市结构,北上广的土地稀缺性没有那么严重,而且原居民远远多于深圳。相反,目前深圳整体竞争力、人民收入水平明显提高,IT、金融产业中不乏名企,他们的高管收入颇高。

玉家雄

因此短期内政府导向不会有大的转变,经历多次的楼市调整后,政府激励楼市的行为并非一时冲动所决定,因此此行为具有可延续性,今年、明年不会作出十分大的专项调整。加之,深圳本身底子比较好,只要风吹草动就会有反应。

朱文策

相比之下,北上广的市场大,也就意味着产品线、提供的居住方式也随之多样化,更能够满足不同人的住房需求,也就会令房价爆发延迟。

索忠诚

深圳是一座年轻的城市,经济发展始终乐观,而近期的创客经济和牛气股市,让这座城市经济充满活力,造富能力极强。内地城市年,市民的收入或许涨了一倍,而深圳涨了10倍的人也不在少数。

从租住农民房,再搬到关内小区,买房子,换大房子,很多深圳人这一整个换房周期很短。从以前不敢想象的四五万的房子,到现在有能力买得起,有足够的购买力支撑,房价变化大是很正常的。这是深圳的魅力。

玉家雄

其实,深圳楼市的高灵活度和高度的市场化行为,决定了与其他城市的不同。对于将来利好政策,我认为政府比如商业银行或者规土委等可能让执行单位和部门选择性执行,比如之前出台的二手房政策,据中原统计,深圳只有部分商业银行执行了这套政策。

江少杰

我估计上涨趋势今年会延续,但后7个月不会像前5个月涨幅20%之大,会适度放缓,指数走势成涨横。

朱文策

我认为能够持续到9月份,目前看不到比如股市崩盘等,能够令楼市转头向下的基础。

邓志旺

由于在未来2到3年间,政府都将以刺激经济为主,经济的通胀和宽松的货币金融政策,导致房价上涨也是大势所趋,消费者购买的预期因此不会改变。政策利好的动力会持续年。

焦点3

为什么龙华、西丽的房子

都被抢得这么厉害?

老片区的市场已经成熟,迫使购房者转移目光

邓志旺

虽然本月龙华迈进4万单价的大门,而西丽也卖5万,市场这样涨并非不正常,存在即合理。纵向深圳楼市供不应求的局面始终没有结束,横向比较各大一线城市,除了广州外,深圳的房价比较北京、上海都有一定价差,但深圳人均收入并不比北京、上海低,购买力可以比肩北京和上海,也是房价整体上涨的一个重要因素。

陈小姐龙华某热销项目营销人员

要回答大家为什么涌向龙华等新片区的话,可以这么理解,现在投资罗湖1块可以变2块,投资龙华1块可以变10块,这样谁都会选了。

大家的心理大概是这样,新区发展速度要比老区快,而从配套不完善到完善,肯定还会带来价格的上涨,现在价格高,未来价格就会更高。单从龙华片区来看,片区整体规划和配套在2017年就将有雏形,商业的完善程度也迅速跟进,这使得龙华本地需求和一些福田、南山的购房者在多次到龙华看房之后,认同片区的发展和楼盘的品质感,对未来充满想象。

另一方面,罗湖、福田一些旧社区的产品品质不如新区新盘,户型等影响到居住空间和舒适度的指标,新楼盘是有优势的,比如目前在龙华买89平方米三房通常得房有110平方米。而福田、南山、罗湖的新增供应往往都是大户型产品,即使单价与龙华相差不大,但总价仍高过了购房者的预算。

如果从品牌附加值来看,目前在热点区域供应的项目,往往都是大品牌开发商的产品,这些品牌开发商在成熟片区的二手房,市场价格也比同类产品有所溢价,这证明了品牌有比较高的附加值,自然也会推高新盘楼价。

在客户调研的时候我们也发现,一些购房者同时在观望福田、南山的二手房,但合适的二手房难以遇见,好不容易等到放盘又遭遇反价。被二手业主伤得很深的他们,选择了我们。

张先生中海锦城购房者

我们还是看好龙华片区的,虽然这次中海锦城2期开盘价格均价4万多。其实我们认为虽然略微高出预想,但是还是承受范围之内的价格,龙华片区已经开始越来越好了,城市配套设施也在近一两年开始建设,双地铁物业,交通也便利。看好未来该片区涨价。购房者中有位老爷子,已经60多岁了,遗憾地告诉,当时因为房价有点理解不了,可是眨眼的空当,中海锦城的房子已经卖光了。

贰哥忒贰投资客

我近的操作是卖房,手头上龙华和坂田的房子都卖了很多,已经翻了少一倍。近来房价涨得这么凶,没办法再入市买房子了。如果要买也要过两年,等房价稳定了,再出手。

玉家雄

首先深圳城市中心向西移动是个大趋势,所以南山、前海、宝中将来都是深圳经济高增长区域。目前这些地区已经聚集了许多高端人才,我认为这是深圳未来高速增长的区域,片区升值可能性比较高。

索忠诚

购房者买房的时候更想看预期、看未来,所以产业和生态会是他们关注的重点。深圳城市发展重心西移和北拓,这是趋势的力量,购房者就会跟从。年轻人对于新鲜事物的接受度更高,对于有概念的区域,深圳人敢于接受,因为整个深圳就是这样发展而来的,用不了几年。人们或许看不清未来前海是什么样的,但就是相信前海好。

其次,福田、罗湖,甚至南山的某些片区,产品老旧,落后于时代了。现在像西丽和龙华,新兴片区的普通住宅与成名已久的豪宅相比,其配置和品质都可能有所超越。这是时代的力量。深圳崛起,房价必超香港。罗湖、福田就像香港,根基扎实,但是上涨空间不大了。

原本只有一条地铁,地铁口物业就贵,现在地铁多了,地铁物业不难实现;原本商业中心集中在关内,现在宝安有中心区,龙岗有中心区,龙华也有中心区,原本关内的稀缺资源变得不稀缺,价差自然就会被追平。可以看到,依然稀缺的资源,比如优质学位、医疗配套、自然生态,其价值则更加凸显。

邓志旺

还要补充一点,二手房方面,由于福田片区二手房年代比较旧,周边物管、配套都已经老化,停车位已经成为该片区二手房小区普遍的难题。总的来看,福田的房价趋于稳定,相对龙华、布吉、西乡价等热点片区差都在缩小。

江少杰

以现在市场价格看,我更倾向福田,龙华片区,我认为已经透支,其实如果仔细寻找,在福田南包括景田一带的二手楼盘都会发现惊喜。包括罗湖2年后,会有旧城改造项目开盘。深圳中心天元的开盘同样会拉高福田目前的房价,继续领跑整个深圳。近由于许多概念出现炒高了龙华、前海等地方,但依照地理位置来说福田是不差的,金融企业、高端行业都在福田,高端人群和企业员工的住房需求都是在该片区的,只是目前整个市场的热点不在它那里。

朱文策

我的看法有点差异,福田正是因为太多的金融行业C B D的概念太重,就被定义为金融中心、商务中心,生活氛围并不如其他片区,另外土地供应短缺,也会成为该片区房价升高的一个重要障碍。

玉家雄

龙华的房价不能算虚高,如果与前两年该区域房价进行对比,由于之前龙华区域在限价政策执行方面比较紧,目前看是个补涨。过去两年涨得比较小,限价政策执行没有那么严格的时候,就会慢慢补涨回来。

焦点4

如果现在置业,选那里比较好?

南山、福田成,龙华则是“潜力股”

南山、福田成,龙华则是“潜力股”

索忠诚

房地产投资的判断,主要看经济、人口和消费力,而不是看概念。不考虑限制的话,我会考虑在南山和龙华置业,南山。因为南山的经济基础好,科技园、前海、蛇口、大沙河,116家上市公司帮助南山的人均G D P超过香港,高收入支撑高消费力,房价上涨的空间自然更大。以制造业为主的龙华,则有后期崛起的潜力。

邓志旺

其实需要考虑的因素还是挺多的,如果单就个人目前来说,可能好的学位对我更具有吸引力,那我会首先选择福田,理由就是有丰富的好的教育资源。相同价位下,如果福田能够买到,宁可忍受物业管理不到位、小区环境差等等不同因素需要考虑。再打个比方,需要买小区先进并户型设计等有先进理念的盘,应该龙华片区是比较划算的片区。

朱文策

我肯定会选择南山片区,我认为自贸区将来可能会成为深圳城市辐射的中心核心地带。另外,如果以5万左右的单价价格选择,可能会选择自贸区周围,后海、蛇口、深圳湾这些地方我会考虑。

首先这些地方更加有人文生活气息,其次这里有自然资源,有大量政府投资公园,比如深圳湾公园休闲地等。有教育、医疗、商场等丰富的城市面貌和城市配套,前海、福田已经作为商务区面貌定义,想象空间不大,缺乏概念

原标题:深圳楼市近是真“火”了,还是“人来疯”?

稿源:中国青年

作者:

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